전셋집 구할 때 꼭 확인해야 할 4가지

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분양 가격이 기존 집값을 끌어올리고 기존 집값이 다시 분양 가격을 상승시키는 집값 상승의 악순환을 막기 위해 오는 10월부터 민간택지 분양가 상한제가 시행될 예정입니다. 분양가 상한제가 확대되면 투기과열지구로 지정된 지역의 경우 분양가를 일정 수준 이상으로 올릴 수 없어 주변 집값이 내려가는 효과를 기대할 수 있죠.

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이 같은 분양가 상한제 확대를 앞두고 내 집 마련을 꿈꾸던 수요자들이 계획을 바꿔 전세를 찾는 경우가 많아졌습니다. 주택시장에서 집값이 더 낮아진다는 기대 심리가 작용하면서 당장 매매 대신 전세로 대기하려는 실수요자가 늘고 있기 때문인데요. 오늘 대신증권에서는 전셋집 구할 때 반드시 확인해야 할 사항들에 대해 소개해드리겠습니다.

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대출이 많다면, 뭔가 문제가 있는 것

안전한 전셋집을 구하기 위해서는 대출이 많은 건물은 피하는 것이 좋습니다. 집에 걸린 대출이 많다면 언젠가 경매에 부쳐질 가능성이 높고, 집이 경매로 넘어갔을 때 최악의 경우 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

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임차인에게는 임대차 기간 동안 집에서 살 수 있는 권리와, 기간이 끝나면 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다. 하지만 집주인이 전세 계약을 하기 전에 집을 담보로 대출을 받았다면 채권자의 권리가 우선이 됩니다. 이 경우 채권자에게 먼저 돈을 돌려줘야 하므로 임차인에게 돌아오는 전세금은 아주 적거나 없을 수도 있습니다. 그렇기 때문에 전세 계약을 하기 전에 대출이 얼마나 걸려 있는 집인지 확인할 필요가 있습니다.

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임차보증금이란 계약하려는 집의 기존 대출 금액(근저당 채권액)과 전세금의 합을 뜻하는데요. 임차보증금의 총액이 아파트의 경우 집값의 70%, 다가구 혹은 연립주택의 경우 60%를 넘는다면 주의해야 합니다. 근저당 채권액은 해당 부동산의 등기부 등본에서 확인할 수 있는데요. 인터넷을 통해서도 쉽고 빠르게 각종 등기사항을 확인할 수 있으니 계약 전 반드시 확인하시기 바랍니다.

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깡통 전세 불안하다면 전세 보증 보험을

부동산의 매매 가격이 낮아지면 집주인뿐 아니라 세입자도 피해를 볼 수 있습니다. 만약 1억 5,000만 원에 전세 계약한 집의 매매가격이 1억 원으로 내려간다면 집주인이 집을 팔아도 전세보증금 반환이 어려워지죠. 이처럼 전세 계약금이 최근 매매가격보다 높아 재계약을 하거나 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 다 돌려받지 못하는 주택을 소위 '깡통 전세'라고 합니다.

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전세금 반환 보증 보험은 바로 이 깡통 전세에 피해를 보는 세입자들을 보호하기 위해 만들어진 제도인데요. 집주인이 전세보증금을 돌려주기 어려울 때 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI) 등 보증기관이 전세보증금을 대신 지급하는 상품입니다. 지난 2018년부터 집주인의 동의가 없어도 가입할 수 있게 되었고 전세보증금이 3억 원 이하인 경우 연간 100만 원 이내에서 보험료를 세액공제받을 수도 있습니다. 다만 보험료가 다소 높은 편이니 주택도시보증공사와 서울보증보험 홈페이지에서 미리 보험료를 확인해보는 것을 추천합니다.

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말로만 하지 말고 특별약관 작성하기

전세 계약을 하고 나면 가끔씩 수리 책임, 공과금 정산 등으로 집주인과 분쟁이 발생하곤 합니다. 특히 집의 하자와 관련된 문제가 생겼을 때 수리의 책임이 누구에게 있는지 모호한 경우가 많은데요. 분쟁으로 서로가 불편을 겪는 일을 막기 위해 계약 시 임대차계약서에 특약사항을 자세히 기록해두는 것이 좋습니다.

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예를 들어, 임대차계약 기간 만료일에 다른 임대차 여부와 관계없이 임대보증금을 즉시 반환한다는 내용의 특약이 있으면 집이 나가지 않더라도 보증금을 돌려받기 수월하겠죠. 요구 사항이 있다면 단순히 구두로만 언급하고 넘어가기보다는 특약으로 문서화해놓는 것이 분쟁을 막는 지름길입니다.

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오후 1시에 전셋집을 방문해야 하는 이유?

아무리 입지 조건이나 인테리어가 좋아도 살기 불편하면 좋은 집이라 할 수 없겠죠. 전세 계약이 완료된 후라면 불편한 점들을 하나둘 발견하더라도 참고 살아야 하기에, 반드시 계약 전에 꼼꼼히 살펴봐야 할 부분들이 있습니다. 특히 누수 여부는 가장 먼저 확인해야 할 사항인데요. 세면대나 샤워기 물을 틀어보거나 변기 물을 내려보는 방법으로 점검해야 합니다.

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조명의 경우 취향에 맞춰서 교체할 수 있지만, 햇볕의 방향은 마음대로 바꿀 수 없습니다. 채광과 환기도 전세 계약 전에 꼭 체크해야 할 필요가 있는데요. 집의 주 공간이 남쪽을 바라보고 있는 것이 가장 이상적이며, 햇볕이 가장 센 오후 1시에서 3시 사이에 약속을 잡아 채광이 잘 되는 집인지 확인해야 합니다. 환기 역시 창문을 미리 열어보고 공기가 잘 통하는지 점검해주세요.

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지금까지 대신증권과 함께 전셋집을 구할 때 확인해야 할 사항들에 대해 알아봤습니다. 전세 계약은 오가는 돈의 액수가 큰 만큼 문제가 생겼을 때 금전적, 정신적 손해를 크게 보는 경우가 많은데요. 계약 단계부터 꼼꼼하게 따져보는 것이 혹시 모를 피해를 방지하는 가장 좋은 방법이라는 사실, 잊지 마세요!

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[출처] 전셋집 구할 때 꼭 확인해야 할 4가지