임대차계약 '1년짜리'로 도장 찍었더라도 2년 살 수 있다

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대학생 차여름(가명)씨는 대학 입학으로 서울로 올라와 원룸에서 살고 있습니다. 주택 임대차계약을 처음 해본 차씨는 집주인 임대숙(가명)씨가 작성한 원룸 임대차 계약서에 별 생각없이 도장을 찍어주고 계약을 끝냈습니다. 이 계약서에는 원룸 임대 조건으로 보증금 8000만원과 월세 50만원을 명시해놓고 있습니다.

문제는 임대차 계약기간이 2017년 2월21일부터 2018년 2월20일로 단 12개월에 그친다는 점입니다. 집주인 임씨는 올초 세입자 차씨에게 "다음 달에 임대차계약 기간이 끝나니 곧바로 짐을 빼달라"고 통보했습니다.

그러나 이 원룸 생활이 마음에 들었던 차씨는 계약기간을 연장하고 싶다고 임씨에게 이야기 합니다. 그러자 임씨는 기다렸다는 듯 월세를 70만원씩 내겠다는 사람이 있어 그 사람과 새로 계약할 생각이라고 털어놓습니다.
 
차씨는 다른 곳으로 이사를 가기도 싫고, 그렇다고 매달 70만원씩이나 주고 월세를 이어갈 형편도 못됩니다. 이런 상황에서 차씨는 친구 강우정(가명)씨로부터 다음과 같은 얘기를 듣습니다. 

"원래 임대차 계약서에 계약기간을 1년으로 썼다고 해도 세입자는 최소 2년까지 그대로 살 수 있어."  
    
차씨는 정말 임대차계약 기간이 2018년 2월 20일까지로 기재돼 있는 계약서에도 불구, 2019년 2월 20일까지 원룸에서 1년 더 살 수 있는걸까요?

현행 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차계약에 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로써 개인의 주거생활 안정을 보장하려는 목적으로 제정된 법입니다(같은 법 제1조).
     
특히 이 법에선 임대차계약 기간을 따로 정하지 않았거나, 혹은 2년 미만으로 정했다고 해도 계약 기간을 원칙적으로 2년으로 한다고 규정하고 있습니다.(같은 법 제4조 제1항) 

이 법은 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없는 것으로도 규정하고 있습니다.(같은 법 제10조)

대법원은 판례를 통해 "주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장해 주려는 규정"이라고 판시하고 있습니다(대법원 1996. 4. 26 선고 96다5551, 5568 판결).
  
따라서 위 사례에서도 임씨와 차씨가 작성한 계약서에 임대차기간이 1년이라고 기재돼 있더라도 계약기간은 2년으로 봐야 합니다. 

단 이 규정의 입법 취지가 임차인 보호에 있는 만큼 임차인은 2년 미만으로 기간을 정했고, 그대로 따르고 싶다면 그것은 유효하다고 주장할 수 있습니다. 

예컨대 만약 차씨가 임대차 계약 후 1년 뒤에는 학교 기숙사에서 생활할 수 있기 때문에 임대차 계약 기간을 1년으로 했다면, 차씨는 실제로 1년 후에 임대차계약을 끝낼 수 있는 것입니다. 
     
그러므로 임차인 차씨가 성실하게 임대료를 지급하면서 임차인으로서의 의무를 다한다면 집주인 임씨는 계약기간으로 정한 1년이 지났다고 해서 일방적으로 임대차 계약의 종료를 주장할 순 없습니다.

이 경우 차씨는 친구 강씨의 말대로 차씨는 임대차기간이 2018년 2월 20일까지라고 기재되어 있는 계약서에 도장을 찍었더라도 2019년 2월 20일까지 계속 거주할 수 있습니다.    

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

글: 박보경 변호사 (대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 심사관)

[출처] 임대차계약 '1년짜리'로 도장 찍었더라도 2년 살 수 있다고?|작성자 법률N미디어